Είναι κακή μια προσφορά κατ’ αποκοπή;
Όχι για μια μικρή, απλή δουλειά. Για ανακαίνιση με πολλές εργασίες, όμως, δεν σας δείχνει τι περιλαμβάνεται, και κάθε αλλαγή ή παράλειψη γίνεται έξτρα.
ΟΔΗΓΟΣ · ΠΡΟΣΦΟΡΕΣ
Δύο προσφορές για το ίδιο σπίτι σπάνια περιγράφουν την ίδια δουλειά. Πώς τις κάνετε συγκρίσιμες, τι κερδίζετε και τι ρισκάρετε με μια προσφορά κατ’ αποκοπή, και ποια σημάδια δείχνουν ότι κάτι λείπει.
Ενημερώθηκε: 19 Οκτωβρίου 2026
Σύντομη απάντηση
Η φθηνότερη προσφορά είναι συχνά απλώς αυτή που έχει τις περισσότερες ελλείψεις: δεν περιλαμβάνει αποξήλωση, απομάκρυνση μπαζών ή προστασία χώρων, γράφει «ενδεικτικά» υλικά ή αφήνει εκτός τις εγκαταστάσεις. Ό,τι δεν γράφεται, χρεώνεται αργότερα ως έξτρα.
Τι βλέπετε
Κατ’ αποκοπή: Ένα συνολικό ποσό για όλη τη δουλειά
Αναλυτική: Κάθε εργασία με ποσότητα και τιμή μονάδας
Υλικά
Κατ’ αποκοπή: Συχνά «αντίστοιχο» ή «ενδεικτικά»
Αναλυτική: Μάρκα και κωδικός, ή ρητό όριο επιλογής
Αλλαγές στην πορεία
Κατ’ αποκοπή: Δύσκολο να τιμολογηθούν δίκαια
Αναλυτική: Υπολογίζονται με τις ίδιες τιμές μονάδας
Επιδοτήσεις και έκπτωση φόρου
Κατ’ αποκοπή: Δεν αρκεί για αναλυτικό προϋπολογισμό
Αναλυτική: Χρησιμοποιείται για Ανακαινίζω και σωστά παραστατικά
Μια προσφορά κατ’ αποκοπή δεν είναι κατ’ ανάγκη κακή για μια μικρή, απλή δουλειά. Για ανακαίνιση με πολλές εργασίες, όμως, χωρίς ανάλυση δεν μπορείτε να ξέρετε τι πληρώνετε.
Πριν ζητήσετε προσφορές, γράψτε τι θέλετε ανά χώρο: τι αποξηλώνεται, τι αλλάζει στις εγκαταστάσεις, ποια υλικά, τι μένει όπως είναι. Δώστε την ίδια περιγραφή σε όλους. Αυτό κάνει ουσιαστικά ο μηχανικός στην αυτοψία: συντάσσει περιγραφή εργασιών που κάνει τις προσφορές συγκρίσιμες.
Ίδιο αντικείμενο, σχέδια και λίστα χώρων και στις δύο προσφορές
Κάθε εργασία με ποσότητα ή μονάδα μέτρησης
Υλικά με μάρκα και κωδικό, ή ρητό όριο επιλογής
Αποξήλωση, απομάκρυνση μπαζών και προστασία χώρων μέσα στην τιμή
Ρητή λίστα με ό,τι δεν περιλαμβάνεται
Ξεκάθαρο αν ο ΦΠΑ περιλαμβάνεται
Χρονοδιάγραμμα ανά φάση, με έναρξη και παράδοση
Πληρωμές που συνδέονται με ολοκληρωμένες φάσεις
Γραπτή διαδικασία και τιμές για πρόσθετες εργασίες
Γραπτά, ποιες εγγυήσεις υλικών δίνονται και τι καλύπτουν
Νόμιμο παραστατικό που χωρίζει υλικά από εργασίες και γράφει τον ΑΤΑΚ, πληρωμή με κάρτα ή τράπεζα
Γραπτά ποιος αναλαμβάνει άδειες και δήλωση του έργου στον e-ΕΦΚΑ
Δεν υπάρχει επίσημο «σωστό» ποσοστό προκαταβολής. Ο λογικός κανόνας: η προκαταβολή να αντιστοιχεί σε κάτι συγκεκριμένο, όπως η παραγγελία υλικών ή η πρώτη φάση, και οι επόμενες πληρωμές να ακολουθούν ολοκληρωμένες και ελεγμένες φάσεις. Αποφύγετε μεγάλη προκαταβολή χωρίς αντίκρισμα.
Για να αναγνωριστεί η δαπάνη στην έκπτωση φόρου για ανακαίνιση (άρθρο 39Β ΚΦΕ), το παραστατικό πρέπει να γράφει χωριστά το είδος και την αξία υλικών και εργασιών, το ονοματεπώνυμο και τον ΑΦΜ σας και τον ΑΤΑΚ του ακινήτου, να έχει διαβιβαστεί στην ΑΑΔΕ, και η πληρωμή να γίνει ηλεκτρονικά. Ό,τι πληρωθεί με μετρητά δεν μετράει. Ακόμη ένας λόγος για αναλυτική προσφορά: τα υλικά αναγνωρίζονται έως το ένα τρίτο των εργασιών.
Σύμφωνα με εγκύκλιο του e-ΕΦΚΑ, για ιδιωτικά οικοδομικά έργα, ακόμη και για εργασίες που δεν θέλουν άδεια, υπόχρεος για τη δήλωση του έργου είναι κατ’ αρχήν ο ιδιοκτήτης. Ρωτήστε γραπτά ποιος δηλώνει το έργο και αν τα συνεργεία είναι ασφαλισμένα, και ζητήστε από τον μηχανικό ή τον e-ΕΦΚΑ να σας επιβεβαιώσει τι ισχύει στη δική σας περίπτωση.
Μόνο ένα συνολικό ποσό, χωρίς λίστα εργασιών
«Ενδεικτικά υλικά» χωρίς προδιαγραφή
Μεγάλη προκαταβολή που δεν συνδέεται με φάση
Προσφορά «χωρίς απόδειξη» ή με μετρητά
Καμία γραπτή συμφωνία
Αόριστο χρονοδιάγραμμα
Χωρίς στοιχεία επιχείρησης (επωνυμία, ΑΦΜ, διεύθυνση)
Καμία γραπτή περιγραφή του τι παραδίδεται
Πίεση να υπογράψετε αμέσως
Τιμή πολύ χαμηλότερη από τις άλλες, χωρίς εξήγηση για το τι λείπει
Θέλετε μια αναλυτική προσφορά για σύγκριση;
Δωρεάν αυτοψία και προϋπολογισμός ανά εργασία και υλικό, χωρίς δέσμευση.
Πηγές: απόφαση Α.1197/2024 (άρθρο 4) για τα παραστατικά της έκπτωσης φόρου, όπως τροποποιήθηκε με την Α.1153/2025, και εγκύκλιος e-ΕΦΚΑ 33/2023 για τη δήλωση ιδιωτικών οικοδομικών έργων. Ο οδηγός έχει ενημερωτικό χαρακτήρα.
ΣΥΧΝΕΣ ΕΡΩΤΗΣΕΙΣ
Πόση προκαταβολή είναι λογική;
Δεν υπάρχει επίσημο ποσοστό. Η προκαταβολή να αντιστοιχεί σε κάτι συγκεκριμένο, όπως η παραγγελία υλικών ή η πρώτη φάση, και οι επόμενες πληρωμές να ακολουθούν ολοκληρωμένες φάσεις.
Τι πρέπει να γράφει το τιμολόγιο για την έκπτωση φόρου;
Χωριστά το είδος και την αξία υλικών και εργασιών, το ονοματεπώνυμο και τον ΑΦΜ σας και τον ΑΤΑΚ του ακινήτου. Πρέπει να έχει διαβιβαστεί στην ΑΑΔΕ και η πληρωμή να γίνει ηλεκτρονικά.
Χρειάζομαι γραπτή συμφωνία για μικρή ανακαίνιση;
Είναι πάντα καλύτερο. Μια σύντομη γραπτή συμφωνία με αντικείμενο, υλικά, χρονοδιάγραμμα, πληρωμές και εγγυήσεις υλικών προλαμβάνει τις περισσότερες διαφωνίες.
Ποιος ευθύνεται για την ασφάλιση των τεχνιτών;
Κατά την εγκύκλιο του e-ΕΦΚΑ, για ιδιωτικά οικοδομικά έργα υπόχρεος για τη δήλωση του έργου είναι κατ’ αρχήν ο ιδιοκτήτης. Ρωτήστε γραπτά ποιος δηλώνει το έργο και επιβεβαιώστε το με μηχανικό ή με τον e-ΕΦΚΑ.
Καμία χρέωση για την πρώτη επίσκεψη μηχανικού και τη σύνταξη αναλυτικού προϋπολογισμού.