Πόση είναι η έκπτωση φόρου για ανακαίνιση;
Ίση με τις επιλέξιμες δαπάνες, έως 16.000€ συνολικά. Μοιράζεται σε πέντε χρόνια, έως 3.200€ τον χρόνο, και κάθε χρόνο δεν ξεπερνά τον φόρο εισοδήματος που οφείλετε.
ΕΚΠΤΩΣΗ ΦΟΡΟΥ 2026 · ΟΔΗΓΟΣ
Για εργασίες ανακαίνισης και ενεργειακής αναβάθμισης που γίνονται μέσα στο 2026, μπορείτε να μειώσετε τον φόρο εισοδήματος έως 16.000€ σε πέντε χρόνια. Ποιες εργασίες μετράνε, ποιοι κανόνες ισχύουν για τα παραστατικά και γιατί δεν συνδυάζεται με το Ανακαινίζω.
Ενημερώθηκε: 18 Οκτωβρίου 2026
Σύντομη απάντηση
Δεν είναι επιδότηση: δεν παίρνετε χρήματα, πληρώνετε λιγότερο φόρο εισοδήματος στα επόμενα χρόνια.
Πέντε ισόποσες δόσεις: η μείωση κατανέμεται στο έτος της δαπάνης και στα τέσσερα επόμενα, έως 3.200€ τον χρόνο. Για εργασίες του 2026 εμφανίζεται στις δηλώσεις των ετών 2027 έως 2031.
Έως τον φόρο σας: κάθε χρόνο η μείωση δεν ξεπερνά τον φόρο εισοδήματος που οφείλετε. Ό,τι περισσεύει χάνεται, δεν επιστρέφεται, δεν μεταφέρεται σε επόμενο έτος ούτε στον σύζυγο.
Ένα όριο για όλα τα χρόνια: τα 16.000€ αφορούν όλα τα έτη εφαρμογής του μέτρου και δεν ανανεώνονται με κάθε νέα απόφαση (ΔΕΔ 2293/2026). Αν αξιοποιήσατε την έκπτωση σε προηγούμενα χρόνια, ελέγξτε με τον λογιστή σας πόσο υπόλοιπο έχετε.
Δικαιούχοι: φυσικά πρόσωπα που έκαναν τη δαπάνη και έχουν πλήρη κυριότητα, επικαρπία ή ψιλή κυριότητα στο ακίνητο. Σε συνιδιοκτησία, το όριο και η μείωση μοιράζονται ανάλογα με το ποσοστό του καθενός.
Ακίνητα: όλα τα κτίρια στην Ελλάδα, ανεξάρτητα από τη χρήση τους. Δεν χρειάζεται να είναι κύρια κατοικία: μετρά και ένα κλειστό σπίτι, ένα ενοικιαζόμενο διαμέρισμα ή ένας επαγγελματικός χώρος.
Εξαίρεση: κτίρια που έχουν ενταχθεί ή εντάσσονται σε πρόγραμμα αναβάθμισης ή επιχορήγησης, όπως το Ανακαινίζω ή το Εξοικονομώ.
Κοινόχρηστοι χώροι: δαπάνες πολυκατοικίας που πληρώνει ηλεκτρονικά ο διαχειριστής, για παράδειγμα για ανελκυστήρα, μοιράζονται στους ιδιοκτήτες με βάση τα χιλιοστά, με βεβαίωση του διαχειριστή.
Θερμομόνωση
Αντικατάσταση κουφωμάτων, υαλοπινάκων και εξωτερικών σκιάστρων
Σύστημα θέρμανσης ή ψύξης, εκτός από συστήματα ορυκτών καυσίμων (πετρέλαιο, φυσικό αέριο) από το 2025 και μετά
Αυτοματισμοί ελέγχου
Φωτοβολταϊκά αυτοπαραγωγής με ενεργειακό συμψηφισμό, και μπαταρίες μαζί με φωτοβολταϊκό
Ζεστό νερό από ανανεώσιμες πηγές, όπως ηλιακός θερμοσίφωνας
Μηχανικός αερισμός με ανάκτηση θερμότητας
Αναβάθμιση φωτισμού σε κοινόχρηστους χώρους
Μετράνε και τα υλικά για αυτές τις εργασίες, με ένα όριο: το κόστος υλικών που αναγνωρίζεται δεν μπορεί να ξεπερνά το ένα τρίτο του κόστους των υπηρεσιών. Με απλά λόγια, για κάθε 3€ εργασίας αναγνωρίζεται έως 1€ υλικών.
Υδραυλικές και ηλεκτρολογικές εγκαταστάσεις, νέες ή αντικατάσταση
Συντήρηση ή επισκευή στέγης
Επισκευή και χρωματισμός τοίχων
Αντικατάσταση ή επισκευή δαπέδων
Σταθερά ή κινητά σκίαστρα
Εγκατάσταση ή αναβάθμιση ανελκυστήρα
Σημείο φόρτισης ηλεκτρικού αυτοκινήτου στο σπίτι
Εδώ χάνεται συνήθως η έκπτωση. Για να αναγνωριστεί μια δαπάνη:
Ηλεκτρονική πληρωμή μέσα στο έτος: κάρτα, e-banking ή άλλο ηλεκτρονικό μέσο, μέσα στο ίδιο φορολογικό έτος. Ό,τι πληρωθεί με μετρητά ή μείνει απλήρωτο δεν μετράει.
Σωστό παραστατικό: γράφει χωριστά το είδος και την αξία κάθε εργασίας και κάθε υλικού, το ονοματεπώνυμο και τον ΑΦΜ σας, και τον αριθμό ΑΤΑΚ του ακινήτου.
Διαβίβαση στην ΑΑΔΕ: ο επαγγελματίας διαβιβάζει το παραστατικό ηλεκτρονικά στην ΑΑΔΕ.
Ελληνική επιχείρηση: υλικά και εργασίες από επιχειρήσεις με φορολογική κατοικία ή μόνιμη εγκατάσταση στην Ελλάδα.
Όχι επαγγελματική δαπάνη: η ίδια δαπάνη δεν πρέπει να έχει εκπέσει από τα έσοδα επιχειρηματικής δραστηριότητας.
Για το ίδιο ακίνητο, είτε το ένα είτε το άλλο. Αν το σπίτι εντάσσεται στο Ανακαινίζω 2026, οι δαπάνες του δεν αναγνωρίζονται για την έκπτωση φόρου.
Η έκπτωση φόρου είναι η βασική επιλογή για όσους δεν μπαίνουν στο Ανακαινίζω, για παράδειγμα σπίτια με άδεια μετά το 1990 ή ιδιοκτήτες χωρίς βεβαίωση επιλεξιμότητας. Για τη φορολογική σας εικόνα, μιλήστε με τον λογιστή σας πριν αποφασίσετε.
Ανακαινίζω 2026: επιχορήγηση 70% έως 95%, έως 36.000€, για κατοικίες με άδεια έως 31.12.1990, έως 120 τ.μ. κύριων χώρων (150 για πολύτεκνους) και ενεργειακή κατηγορία έως Γ, με όρια εισοδήματος. Αίτηση μόνο με βεβαίωση επιλεξιμότητας.
Έκπτωση φόρου: μείωση φόρου έως 16.000€ σε πέντε χρόνια, για κάθε κτίριο και κάθε χρήση, χωρίς όρια εισοδήματος, αρκεί να έχετε φόρο για να συμψηφιστεί. Για δαπάνες έως 31.12.2026.
Η απόφαση Α.1153/2025 (ΦΕΚ Β’ 5933/05.11.2025) καλύπτει δαπάνες από 1.1.2024 έως 31.12.2026. Δημοσιεύματα του Ιουλίου 2026 αναφέρουν ότι εξετάζεται παράταση για το 2027, αλλά δεν έχει νομοθετηθεί. Σχεδιάστε με βάση την 31η Δεκεμβρίου 2026: ό,τι εξοφληθεί μετά από αυτήν, σήμερα δεν μετράει.
Αναλυτική προσφορά ανά εργασία, με εργασίες και υλικά χωριστά, ώστε τα παραστατικά να βγαίνουν σωστά και να φαίνεται από την αρχή αν τηρείται το όριο του ενός τρίτου για τα υλικά.
Έλεγχος ποιες από τις εργασίες που θέλετε είναι επιλέξιμες, και ποιες όχι.
Έλεγχος αν οι εργασίες χρειάζονται έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας και, αν χρειάζεται, έκδοσή της από εμάς.
Έλεγχος αν το σπίτι πληροί τα κριτήρια του Ανακαινίζω, ώστε να ξέρετε ποια διαδρομή σας αφορά.
Προλάβετε την 31η Δεκεμβρίου
Δωρεάν αυτοψία και αναλυτικός προϋπολογισμός, με εργασίες και υλικά χωριστά.
Πηγές: άρθρο 39Β ν. 4172/2013 (ΚΦΕ), απόφαση Α.1197/2024 όπως τροποποιήθηκε με την Α.1153/2025 (ΦΕΚ Β’ 5933/05.11.2025) και απόφαση ΔΕΔ 2293/2026. Ο οδηγός έχει ενημερωτικό χαρακτήρα και δεν αποτελεί φορολογική συμβουλή.
ΣΥΧΝΕΣ ΕΡΩΤΗΣΕΙΣ
Μέχρι πότε ισχύει;
Για δαπάνες που πραγματοποιούνται και εξοφλούνται ηλεκτρονικά έως 31.12.2026. Παράταση για το 2027 εξετάζεται, αλλά δεν έχει νομοθετηθεί.
Ισχύει μόνο για την κύρια κατοικία;
Όχι. Η απόφαση καλύπτει όλα τα κτίρια ανεξάρτητα από τη χρήση τους, αρκεί να βρίσκονται στην Ελλάδα και να μην εντάσσονται σε πρόγραμμα επιδότησης.
Συνδυάζεται με το Ανακαινίζω 2026;
Όχι για το ίδιο ακίνητο. Αν το σπίτι εντάσσεται στο Ανακαινίζω ή σε άλλο πρόγραμμα επιχορήγησης, οι δαπάνες του δεν αναγνωρίζονται για την έκπτωση.
Μετράνε τα υλικά;
Ναι, αλλά το κόστος υλικών που αναγνωρίζεται δεν μπορεί να ξεπερνά το ένα τρίτο του κόστους των υπηρεσιών. Γι’ αυτό το παραστατικό πρέπει να γράφει χωριστά εργασίες και υλικά.
Τι γίνεται αν ο φόρος μου είναι μικρότερος από τη δόση;
Η διαφορά χάνεται. Δεν επιστρέφεται, δεν μεταφέρεται σε επόμενο έτος και δεν μεταφέρεται στον σύζυγο.
Καμία χρέωση για την πρώτη επίσκεψη μηχανικού και τη σύνταξη αναλυτικού προϋπολογισμού.