Χρειάζεται άδεια για ανακαίνιση μπάνιου;
Αν το μπάνιο μένει στην ίδια θέση και αλλάζουν πλακάκια, είδη υγιεινής και σωληνώσεις, συνήθως δεν χρειάζεται ούτε άδεια ούτε ΕΕΔΜΚ. Αν μετακινηθεί ή αλλάξει η διαρρύθμιση, συνήθως χρειάζεται ΕΕΔΜΚ.
ΟΔΗΓΟΣ · ΑΔΕΙΕΣ
Οι περισσότερες εργασίες μέσα σε ένα διαμέρισμα δεν θέλουν άδεια. Κάποιες θέλουν έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας (ΕΕΔΜΚ) και λίγες οικοδομική άδεια. Τι ισχύει με τον νέο Κώδικα Χωροταξίας και Πολεοδομίας, με παραδείγματα για μπάνιο, κουζίνα, τοίχους και κουφώματα.
Ενημερώθηκε: 19 Οκτωβρίου 2026
Σύντομη απάντηση
Οι κανόνες για τις μικρές εργασίες βρίσκονται πλέον στον Κώδικα Χωροταξίας και Πολεοδομίας (ν. 5306/2026): το άρθρο 316 για τις εργασίες που δεν θέλουν τίποτα και το άρθρο 315 για την ΕΕΔΜΚ. Το περιεχόμενό τους είναι το ίδιο με τα άρθρα 30 και 29 του ν. 4495/2017, που πολλοί οδηγοί στο διαδίκτυο ακόμη αναφέρουν.
Σύμφωνα με το άρθρο 316, δεν χρειάζεται ούτε οικοδομική άδεια ούτε ΕΕΔΜΚ για:
Εσωτερικούς χρωματισμούς και μικρές επισκευές σε πόρτες και παράθυρα
Επισκευή ή αντικατάσταση δαπέδων
Μικρής έκτασης εσωτερικές επισκευές ή διασκευές που δεν αλλάζουν τη φέρουσα κατασκευή
Συντήρηση, επισκευή ή μερική αντικατάσταση εγκαταστάσεων και σωληνώσεων
Αντικατάσταση κουφωμάτων και υαλοπινάκων στο ίδιο άνοιγμα
Κλιματιστικά και επίτοιχους λέβητες αερίου σε υφιστάμενα κτίρια
Τοποθέτηση εξοπλισμού, όπως ντουλάπες
Όλα ισχύουν με την επιφύλαξη ειδικών κανόνων, για παράδειγμα σε διατηρητέα ή σε παραδοσιακούς οικισμούς. Για ορισμένες από αυτές τις εργασίες ο νόμος προβλέπει ηλεκτρονική βεβαίωση μηχανικού πριν την έναρξη. Ο μηχανικός ελέγχει ποιες αφορούν το δικό σας έργο.
Η έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας (ΕΕΔΜΚ) χρειάζεται, μεταξύ άλλων, για:
Εσωτερικές διαρρυθμίσεις, εφόσον δεν θίγεται ο φέρων οργανισμός, όπως γκρέμισμα ή μετακίνηση μη φέροντος τοίχου
Νέα ή μεγαλύτερα ανοίγματα στις όψεις, χωρίς επέμβαση στον φέροντα οργανισμό
Εξωτερική θερμομόνωση (θερμοπρόσοψη)
Ορισμένες αλλαγές χρήσης
Για ορισμένες κατηγορίες εργασιών της ΕΕΔΜΚ, όπως οι εσωτερικές διαρρυθμίσεις, ισχύει όριο: αν ο προϋπολογισμός ξεπερνά τις 25.000€ ανά οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία, χρειάζεται οικοδομική άδεια αντί για ΕΕΔΜΚ. Ο προϋπολογισμός αυτός υπολογίζεται με τις τιμές του Παραρτήματος του νόμου, όχι με την προσφορά του συνεργείου, και οι συνδυασμένες εργασίες αθροίζονται.
Για άλλες κατηγορίες, όπως η εξωτερική θερμομόνωση, το όριο δεν ισχύει: χρειάζεται πάντα ΕΕΔΜΚ, όποιος κι αν είναι ο προϋπολογισμός.
Όταν η εργασία αγγίζει τον φέροντα οργανισμό: κολόνες, δοκάρια, φέροντες τοίχους, πλάκες
Όταν εργασίες που υπάγονται στο όριο ξεπερνούν τις 25.000€ ανά ιδιοκτησία
Όταν οι εργασίες δεν εμπίπτουν ούτε στις εξαιρέσεις ούτε στην ΕΕΔΜΚ
Ενδεικτικά, για ένα διαμέρισμα χωρίς ειδικό καθεστώς. Η τελική απάντηση εξαρτάται από τις εργασίες και το κτίριο, γι’ αυτό ελέγχεται στην αυτοψία.
Μπάνιο στην ίδια θέση
Τι χρειάζεται: Συνήθως ούτε άδεια ούτε ΕΕΔΜΚ
Βάση: Επισκευή εγκαταστάσεων και δαπέδων (άρθρο 316)
Μετακίνηση μπάνιου ή κουζίνας
Τι χρειάζεται: Συνήθως ΕΕΔΜΚ
Βάση: Εσωτερική διαρρύθμιση χωρίς φέροντα (άρθρο 315)
Γκρέμισμα μη φέροντος τοίχου
Τι χρειάζεται: ΕΕΔΜΚ
Βάση: Εσωτερική διαρρύθμιση (άρθρο 315)
Επέμβαση σε κολόνα ή φέροντα τοίχο
Τι χρειάζεται: Οικοδομική άδεια
Βάση: Εκτός ΕΕΔΜΚ, γιατί θίγεται ο φέρων οργανισμός
Κουφώματα στο ίδιο άνοιγμα
Τι χρειάζεται: Τίποτα από τα δύο
Βάση: Άρθρο 316
Νέο ή μεγαλύτερο άνοιγμα στην όψη
Τι χρειάζεται: ΕΕΔΜΚ
Βάση: Χωρίς επέμβαση στον φέροντα (άρθρο 315)
Δάπεδα και χρωματισμοί
Τι χρειάζεται: Τίποτα από τα δύο
Βάση: Άρθρο 316
Θερμοπρόσοψη
Τι χρειάζεται: ΕΕΔΜΚ, χωρίς όριο προϋπολογισμού
Βάση: Άρθρο 315
Την υποβάλλει ηλεκτρονικά μηχανικός, στο σύστημα e-Άδειες του ΤΕΕ, με δική του ευθύνη
Η έγκριση εκδίδεται αυτόματα μετά την υποβολή των δικαιολογητικών
Δικαιολογητικά, ανάλογα με την εργασία: τεχνική έκθεση με προϋπολογισμό, απόσπασμα Κτηματολογίου, φωτογραφίες και άλλα
Ισχύει ένα έτος και μπορεί να παραταθεί για ένα ακόμη, με αίτηση του ιδιοκτήτη και αιτιολογημένη έκθεση του μηχανικού
Το τέλος είναι μικρό, υπέρ ΤΕΕ
Συναίνεση των συνιδιοκτητών ζητείται στα δικαιολογητικά της ΕΕΔΜΚ όταν οι εργασίες γίνονται σε κοινόχρηστους χώρους. Για εργασίες μόνο μέσα στο διαμέρισμά σας, διαβάστε πάντως τον κανονισμό της πολυκατοικίας και ενημερώστε τον διαχειριστή, ειδικά για θόρυβο, μπάζα και χρήση του ανελκυστήρα.
Αν στο διαμέρισμα υπάρχουν αυθαιρεσίες, μια ανακαίνιση μπορεί να τις φέρει στην επιφάνεια, για παράδειγμα σε μια μεταβίβαση ή στην Ταυτότητα Κτιρίου. Ο μηχανικός συγκρίνει την πραγματική κατάσταση με τα σχέδια πριν ξεκινήσουν οι εργασίες, ώστε να ξέρετε από την αρχή τι χρειάζεται.
Χρειάζεται άδεια το δικό σας έργο;
Το ελέγχουμε στη δωρεάν αυτοψία και, αν χρειάζεται ΕΕΔΜΚ, την εκδίδουμε εμείς.
Πηγές: ν. 5306/2026, άρθρο 315 και άρθρο 316 (πρώην άρθρα 29 και 30 ν. 4495/2017), και διαδικασία «Έγκριση εργασιών δόμησης μικρής κλίμακας» (mitos.gov.gr). Ο οδηγός έχει ενημερωτικό χαρακτήρα και δεν υποκαθιστά τον έλεγχο του συγκεκριμένου ακινήτου.
ΣΥΧΝΕΣ ΕΡΩΤΗΣΕΙΣ
Χρειάζομαι άδεια για να γκρεμίσω τοίχο στο διαμέρισμα;
Για μη φέροντα τοίχο χρειάζεται ΕΕΔΜΚ, ως εσωτερική διαρρύθμιση. Αν ο τοίχος είναι φέρων ή η εργασία αγγίζει κολόνες ή δοκάρια, χρειάζεται οικοδομική άδεια.
Χρειάζεται άδεια για αλλαγή κουφωμάτων;
Όχι, αν τα νέα κουφώματα μπαίνουν στο ίδιο άνοιγμα. Νέο ή μεγαλύτερο άνοιγμα στην όψη θέλει ΕΕΔΜΚ.
Πόσο ισχύει η ΕΕΔΜΚ;
Ένα έτος, με δυνατότητα παράτασης για ένα ακόμη έτος, με αίτηση του ιδιοκτήτη και αιτιολογημένη έκθεση του μηχανικού.
Τι γίνεται αν ο προϋπολογισμός ξεπερνά τις 25.000€;
Για τις κατηγορίες που ισχύει το όριο, όπως οι εσωτερικές διαρρυθμίσεις, χρειάζεται οικοδομική άδεια αντί για ΕΕΔΜΚ. Ο προϋπολογισμός υπολογίζεται με τις τιμές του Παραρτήματος του νόμου.
Χρειάζομαι συναίνεση της πολυκατοικίας;
Στα δικαιολογητικά της ΕΕΔΜΚ ζητείται συναίνεση όταν οι εργασίες γίνονται σε κοινόχρηστους χώρους. Για εργασίες μόνο μέσα στο διαμέρισμα, ελέγξτε τον κανονισμό της πολυκατοικίας.
Ισχύει ακόμα ο ν. 4495/2017;
Οι σχετικές διατάξεις έχουν πλέον ενσωματωθεί στον Κώδικα Χωροταξίας και Πολεοδομίας (ν. 5306/2026), στα άρθρα 315 και 316, με το ίδιο περιεχόμενο.
Καμία χρέωση για την πρώτη επίσκεψη μηχανικού και τη σύνταξη αναλυτικού προϋπολογισμού.